Le statut Loueur Meublé Non Professionnel « LMNP », qu’est-ce que c’est ? :

C’est un investissement de type immobilier locatif consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer. Les beaux avantages fiscaux qu’il réserve, assortis d’une rentabilité brute plus élevée que celle de la location nue, font exploser ce type d’investissement aujourd’hui.

Voici quelques réponses aux questions que vous pouvez vous poser avant de vous engager dans un tel investissement :

Quel bien ? :

Le statut LMNP s’applique à tout type de logement (neuf ou ancien) à condition qu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire et donnant à cette location un minimum d’habitabilité.

Des services peuvent être fournis de manière accessoire sans dénaturer cette activité.

Pour qui ? :

Pour toute personne physique ou morale (société) qui souhaite investir dans un bien immobilier dans le but de le louer.

À quelles conditions ?

Les plafonds de recettes sont les suivants :

– les recettes annuelles, toutes taxes comprises, tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être inférieures à 23 000 € par année civile ;

– et ces recettes ne doivent pas excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble (achat dans le neuf) ou de son acquisition (achat dans l’ancien).

Le traitement fiscal des profits et des déficits :

Les bénéfices réalisés présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposables à l’impôt sur le revenu (IR), que cette activité de location soit habituelle ou occasionnelle.

Si l’activité est exercée par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les profits seront soumis à cet impôt (IS).

Les déficits provenant de l’activité ne s’imputent pas sur le revenu global. Ils s’imputent sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Les plus-values réalisées lors de la vente des locaux d’investissement sont soumises aux règles des plus-values immobilières privées (le prix d’acquisition ne peut pas être diminué des amortissements pratiqués).

Les régimes fiscaux :

Le principe : MICRO BIC

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 500 € (seuil 2021) vous relevez du régime des Micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50 % sur le montant de vos loyers.

Ce régime est intéressant si vos charges réelles sont inférieures à la moitié de vos recettes.

Pour les meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % lorsque les recettes n’ont pas dépassé le plafond de 176 200 €.

Toutefois, ce régime nécessite d’effectuer les déclarations en mairies et peut engendrer certaines contraintes notamment en cas d’adhésion à un label (Gites de Frances…).

Le régime réel :

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 500 € par an vous êtes imposé selon le régime réel. Vous pouvez également opter volontairement pour ce régime.

Vous pouvez alors déduire :

– toutes les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, honoraires comptables, prime d’assurance de l’immeuble) de vos revenus locatifs.

­- les amortissements de votre investissement sur 5 à 10 ans pour les meubles et équipements et 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte (cet amortissement ne pourra pas être pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien d’investissement).

Ces amortissements en location meublée (qui sont la grande différence par rapport à de la location classique) ont pour conséquence une quasi ou totale défiscalisation des loyers encaissés.